Terreno edificable: es aquella porción de terreno destinada a edificar, es decir, destinada a construir edificaciones sobre su superficie. Se podrá contruir en el terreno si es urbanizable, y lo será siempre que esté constituido por servicios y dotaciones establecidos por Ley.

En el suelo urbanizado se admite directamente la edificación como una facultad del propietario siempre que los terrenos sean considerados como solares, y para ello se exige junto a los servicios y dotaciones citados, otros determinados por el planeamiento urbanístico, o en su defecto, por la legislación urbanística, la cual suele referirse a determinados elementos de la viabilidad, como pavimentación de la calzada, alumbrado público y encintado de aceras. Los servicios y dotaciones exigidos en el suelo urbanizado suele variar según la legislación urbanística de cada autonomía, a las que se les reconoce incluso la capacidad de considerar las peculiaridades de los núcleos asentados en el medio rural.

Los terrenos edificables están regulados por el Derecho Urbanístico, que compete de manera general a la Administración central, la cual ha atribuido competencias plenas a las distintas Comunidades Autónomas, de manera que son éstas las encargadas de crear las políticas de organización de la ciudad, y dar respuesta a los problemas relativos al cómo, cuándo y dónde deben surgir o desarrollarse los asentamientos humanos. El papel del Estado en materia urbanística ha de desenvolverse más bien en el plano político, no en el plano de la política urbanística, sino en la perspectiva indirecta de la influencia política del Estado como titular del interés nacional.

La Ley del Suelo establece unas pautas para poder considerar un terreno o solar urbanizable, únicamente será terreno edificable aquel que cuente con las dotaciones y servicios establecidos en la legislación urbanística.

Las legislaciones urbanísticas de cada comunidad autónoma son las encargadas en determinan esas dotaciones y servicios que han de reunir los solares para poder ser edificables. Normalmente suelen exigir servicios y dotaciones de acceso rodado, abastecimiento y evacuación de agua, y suministro de electricidad, también es preciso su integración en las correspondientes redes de comunicaciones.

La legislación urbanística a su vez, atribuye competencias urbanísticas a las Provincias y a los Municipios. En general se suele prescindir de las Provincias, a pesar de ello, éstas tienen competencia en la formulación y aprobación inicial provisional de los planes generales municipales y a la defensa de las comunicaciones, naturaleza, el paisaje, el mundo rural y el patrimonio artístico, así como al establecimiento de normas para la edificación en municipios sin planeamiento.

Los Municipios en nuestro Derecho tienen el reconocimiento de un ámbito de poder municipal autónomo el cual exige dotar al Municipio de las competencias propias y exclusivas que sean necesarias para satisfacer los intereses que le corresponden. Por ello están dotados de las competencias ejecutivas, y del alcance para establecer la definición del modelo de ciudad, con el correspondiente establecimiento del régimen jurídico de los usos del suelo y las construcciones. El ámbito propio del urbanismo municipal aparece conformado también como resultado de su confrontación con las competencias autonómicas.

La Organización urbanística esta compuesta por los órganos centrales del Estado (Ministerio de Vivienda), los órganos centrales autonómicos (Consejeros u órganos colegiados), los órganos periféricos (las Comisiones Provinciales), los municipios (Gerencias de Urbanismo), y las áreas metropolitanas.

Suelo Urbano:

Tienen la condición de suelo urbano:

Los terrenos ya transformados por contar con acceso rodado integrado en la malla urbana y servicios de abastecimiento y evacuación de agua, así como suministro de energía eléctrica, de características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir. No se considerarán integrados en la malla urbana, salvo expresa y motivada previsión en contrario del plan general, los terrenos colindantes a los márgenes exteriores de las vías perimetrales de los núcleos urbanos ni los colindantes a las vías de comunicación de los núcleos entre sí o las carreteras, salvo los que lo sean a los tramos de travesía a partir del primer cruce de ésta con calle propia del núcleo urbano.

Los terrenos que el plan general incluya en áreas consolidadas por la edificación, al menos, en las dos terceras partes de su superficie edificable, siempre que la parte edificada reúna o vaya a reunir, en ejecución del plan, los requisitos establecidos en el apartado anterior.

Los terrenos que, en ejecución del planeamiento, hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo.

Solar:

Tienen la consideración de solares las superficies de suelo urbano aptas para la edificación que reúnan los siguientes requisitos: a) Si existe planeamiento, que estén urbanizadas con arreglo a las normas mínimas establecidas en cada caso por el mismo, debiendo tener en todo caso señaladas alineaciones y rasantes. b) Si no existiere planeamiento o si éste no concretare los requisitos, se precisará que, además de cumplir los requisitos establecidos en el artículo 12.a), la vía a que la parcela dé frente tenga completamente pavimentada la calzada, alumbrado público y encintado de aceras o con pavimentación funcionalmente equivalente. En estos supuestos, la cualidad de solar se aplicará, como máximo, a la superficie de la parcela contenida en la o las líneas paralelas a los viales pavimentados con una profundidad de veinte metros.

Suelo urbanizable:

Tienen la condición de suelo urbanizable los terrenos que el planeamiento general adscriba a esta clase de suelo, mediante su clasificación, por no proceder serlo a las clases de suelo urbano y no urbanizable de protección, y podrá ser objeto de transformación, mediante su urbanización o cualquiera de las otras formas previstas en la presente Ley, en las condiciones y los términos que dicho planeamiento determine, de conformidad con las Normas que reglamentariamente se establezcan.

El planeamiento general diferenciará en el suelo urbanizable, cuando proceda, todas o alguna de las siguientes categorías primarias: a) Suelo urbanizable sectorizado, integrado por los terrenos que el planeamiento general prevea expresamente que deben transformarse en suelo urbano y que, a tales efectos, se dividen en recintos denominados sectores. b) Suelo urbanizable no sectorizado, integrado por los restantes terrenos adscritos a la clase de suelo urbanizable. ANM 1996\5

Ley del Suelo

Sentencia 61/ 1997

Sentencia 118/ 1996

“Introducción al Derecho Urbanístico” (Tercera edición) Fernando Lopez Ramón.

Véase también: Administración Local