Las servidumbres son un derecho real regulado en el Titulo VII del libro II del Código Civil, consistente en un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Artículos 530 y 531 del Código Civil.

Las servidumbres presentan diferentes caracteres derivados de:

• Su naturaleza de derecho real. Recaen sobre la cosa misma y otorgan a su titular una acción real.
• Ser un derecho “in re aliena”. No es posible que una servidumbre recaiga sobre cosa propia, cuando el propietario de la cosa es también titular de la servidumbre ésta se extingue por consolidación.
• Ser derogaciones al derecho común de la propiedad. La servidumbre no se presume y no puede existir sin utilidad ni necesidad.
• Por constituir una relación entre previos. Exige la existencia de dos predios, dominante y sirviente.

Clasificación primera y general: servidumbres reales o prediales y servidumbres personales. Esta clasificación atiende al sujeto activo y la diferencia entre ambas es que la personal es establecida a favor de una persona concreta y en el caso de la servidumbre predial se establece sobre quien en cada momento sea dueño del predio. Servidumbre predial o real, es la impuesta sobre un predio a favor de otro predio perteneciente a otro dueño y puede a su vez clasificarse;

• Por razón del contenido: positivas y negativas.
• Por razón del ejercicio: continuas y discontinuas.
• Por las señales de su existencia: aparentes y no aparentes.
• Por su origen: legales y voluntarias.

Servidumbre personal es aquella cuyo titular es una persona física o jurídica, es decir, es la constituida en provecho de una o más personas o de una comunidad. El Código Civil regula como servidumbres personales las de pastos, leñas y demás productos de los montes de propiedad particular aunque existen otras servidumbres innominadas.

Servidumbres legales y servidumbres voluntarias: Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias artículo 536 del Código Civil.

Servidumbres legales; son aquella servidumbres susceptibles de establecerse por imposición legal, aunque se oponga el dueño del predio destinado a sufrirlas. Estas servidumbre no vienen recogidas como un numerus clausus por la ley, esta se limita a identificar aquellos supuestos de hecho cuyas circunstancias facultan al titular del predio dominante a reclamar o hacer efectiva la servidumbre. Son servidumbres legales:

• de aguas (artículos 552 y siguientes)
• de paso (artículos 564 y siguientes)
• de medianería (artículos 571 y siguientes)
• las de luces y vistas (artículos 580 y siguientes)
• de desagüe de los edificios (artículos 586 y siguientes)

Servidumbres voluntarias; son aquellas que todo propietario de una finca puede establecer por considerarlo conveniente. Podrá establecerlas en el modo y forma que elija, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público. Artículo 594 Código Civil.

• Constitución.

La adquisición de las servidumbres puede darse por diferentes vías, así pues podemos encontrarnos con: la adquisición por ley, la adquisición por negocio jurídico, entendiéndose por tal todo acto jurídico bien sea oneroso o gratuito, inter vivos o de última voluntad, la adquisición por usucapión, es posible la adquisición en las servidumbres continuas y aparentes por la prescripción de 20 años y la adquisición por signo aparente o “destino del padre de familia”.

• Contenido.

Derechos del dueño de predio dominante. El dueño del predio dominante podrá ejercer todos los derechos necesarios para el uso de la servidumbre incluyendo las servidumbres accesorias que constituyen un medio indispensable para el ejercicio de la principal y hacer a su costa en el predio sirviente las obras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre. Obligaciones del dueño del predio dominante. El dueño del predio dominante tiene otras obligaciones especiales como la de no alterar la servidumbre ni hacerla más gravosa y en aquellos casos en que la servidumbre aproveche a varias fincas contribuir a los gastos que se originen en proporción al beneficio que le corresponde. Derechos del dueño de predio sirviente. Éste dueño tiene la facultad de modificar en ciertas condiciones el lugar y forma de la servidumbre, siempre atendiendo a que se produzca el menor daño posible al fundo sirviente. Obligaciones del dueño del predio sirviente. Pueden señalarse como obligaciones la de abstenerse de menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre constituida y contribuir a los gastos de las obras necesarias para el ejercicio y conservación de la servidumbre.

• Extinción.

El artículo 546 del Código Civil. establece que las servidumbres pueden extinguirse por:

• Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente.
• Por el no uso durante veinte años.
• Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional.
• Por la renuncia del dueño del predio dominante.
• Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

Los diferentes derechos forales que conviven con el Derecho Civil Común tienen su regulación sobre las servidumbres que presenta diferencias con el régimen general. Aragón; existen especialidades respecto de la adquisición por usucapión y de cuestiones relativas a la inmisión en fundo propio de raíces o ramas de árboles plantados en fundo vecino. Cataluña; presenta peculiaridades en al adquisición por usucapión y en la extinción. Navarra; recoge disposiciones especiales sobre luces y vistas y hueco para luces. País Vasco; contiene normas específicas en torno a la servidumbre de paso. Galicia; regula el paso por camino privado de titularidad común.

• MARTINEZ DE AGUIRRE, Carlos [et al.], Curso de Derecho Civil (Volumen III. Derechos reales), edit. Colex. edición de 2008.

• VARIOS, Derecho Civil, judicaturas, edit. Carperi edición de 2008.

• CÓDIGO CIVIL (TECNOS) Nueva edición 2010-2011 Autor: BERCOVITZ R.