1. Concepto

Es un término jurídico utilizado cuando se procede a privar al inquilino del uso de un inmueble mediante resolución judicial por incumplimiento del contrato de arrendamiento. La acción de desahucio pretende que el arrendador recupere la posesión del inmueble de su propiedad.

Consiste en desalojar al inquilino de la vivienda propiedad del arrendador porque:
-Ha dejado de pagar la renta y/o los suministros (agua, luz, gas, etc.) establecidos en el contrato de arrendamiento.
-Se niega a que se resuelva el contrato aunque haya expirado el plazo del mismo.
-Ocupa la vivienda sin título legítimo para ello (sin contrato).

El desahucio ha de tramitarse a través de un procedimiento en el que el arrendador ha de demostrar la propiedad del inmueble y que el inquilino esta incumpliendo el contrato de arrendamiento o carece de título alguno para ocupar la vivienda.
Junto a la pretensión del arrendador de desalojar al inquilino puede solicitar al Juzgado las rentas o cantidades adeudadas del contrato y que se resuelva por incumplimiento del mismo.

2. Tipos de desahucio

-Juicio de Desahucio por falta de pago de la renta o por cantidades asimiladas a éstas. En este caso el arrendador, puede reclamar la entrega de la vivienda o local de negocio, o además de la entrega de la finca, la reclamación de las rentas atrasadas adeudadas..

-Juicios de desahucio por expiración del contrato o por precario. A través del juicio de desahucio por precario lo que se intenta es recuperar la posesión del bien inmueble en vista de que el arrendatario lo viene ocupando sin pagar renta y sin contrato.

3. Procedimiento exprés por falta de pago

La nueva Ley intenta mejorar la situación actual de los arrendamientos otorgando mayores garantías, tanto al arrendador como al arrendatario, fomentando una rápida resolución de las posibles controversias e incluyendo medidas de agilización procesal
Actualmente, para saber cómo se tramita el procedimiento de desahucio por falta de pago se recurre al llamado proceso monitorio, que se supone que debe de ser más breve, donde se presentará una demanda de desahucio ente el Juzgado y éste dictará un decreto admitiendo la demanda y señalando día y hora para el juicio, y día y hora para el lanzamiento forzoso de desahucio.
El Juzgado requerirá al demandado para que en el plazo de 10 días, pague lo que debe hasta el momento, desaloje el inmueble o se oponga por no estar conforme, así como notificándole la fecha prevista del juicio y del lanzamiento.
Si el demandado se opone, se celebrará la vista del mencionado juicio, si paga, se impide el desahucio, pero si existe negativa en todos los sentidos del demandado, se procederá al desalojo forzoso y sin celebrar la vista de juicio.

Desde el año 2009 el procedimiento para llevar a cabo los desalojos de viviendas judicialmente es mucho más ágil, por eso se habla de los denominados “Desahucios Express”. La “Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios” introdujo importantes reformas en los procesos sobre arrendamientos y, especialmente los relacionados con los desahucios.
La nueva Ley intenta mejorar la situación actual de los arrendamientos otorgando mayores garantías, tanto al arrendador como al arrendatario, fomentando una rápida resolución de las posibles controversias e incluyendo medidas de agilización procesal.

4. Enervación del desahucio

Hablamos de enervación del desahucio como el derecho que tiene el inquilino de mantener vigente el contrato de arrendamiento mediante el pago de las cantidades de renta reclamandas o cantidades asimiladas.
Con la enervación se pone fin al juicio y se rehabilita la vigencia del contrato de arrendamiento.

5. Bibliografía

http://www.procuradorleon.com/
http://www.cosaslegales.es/
Desahucio
Ley de enjuiciamiento civil https://boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2000-323&p=20151028&tn=2

Autor: Pedro Royo Espinosa