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Arrendamiento

El contrato de arrendamiento o locación (locatio-conductio en latín) es un tipo de contrato en el cual hay dos partes, una primera parte llamada arrendador, que es la que se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un bien mueble o inmueble a la otra parte del contrato que se denomina arrendatario, que este tiene como obligación principal pagar el precio determinado por ese uso o goce.

Se regula en el Código Civil en los artículos 1542 al 1603. Es un concepto unitario, a que se aglutinan 3 tipos de arrendamiento: cosas, obras y servicios. Hay disposiciones comunes y luego capítulos específicos para cada arrendamiento y leyes extracodiciales fuera del CC.

Los características de este contrato son: - Bilateral. - Oneroso. - Consensualidad. - Conmutativo - Temporal: los perpetuos serán nulos (1583 CC) - De tracto sucesivo: no se cumple de una sola vez, es un cumplir constante (aunque el precio se pague de una sola vez).

Existen diferentes clases: Según el objeto arrendado pueden ser: - Arrendamiento de cosas incorporales o derechos. - Arrendamiento de cosas corporales:  inmuebles  muebles

Por la legislación aplicable: - arrendamientos sometidos al CC - arrendamientos sometidos a la LAU o rústicos. - Arrendamientos recogidos por la diversa legislación especial

Entre las principales obligaciones y derechos que tienen las partes que son el arrendador y arrendatario:

Obligaciones del arrendatario:

1- Abonar la renta estipulada y hacer frente los gastos asimilados acordados 2-Usar la cosa arrendada con la debida diligencia destinándola a satisfacer su necesidad primaria permanente de vivienda o la de su cónyuge o hijos dependientes 3- Abstenerse de variar la forma de la cosa arrendada, de ejecutar obras sin consentimiento del arrendador, 4- Soportar las obras de mejora no diferibles a la expiración del contrato 5- Comunicar al arrendador las usurpaciones o novedades dañosas que un tercero haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada 6-Llevar a cabo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda 7-Prestar la fianza

En el caso de que el arrendatario no cumpliese con lo pactado, el arrendador podrá pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente. El arrendatario debe devolver la vivienda arrendada, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable. El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas y animales de su casa.

Obligaciones del arrendador 1- Entregar al arrendatario la vivienda objeto del contrato 2-Ejecutar las obras necesarias para la conservación de la vivienda 3-Mantener al arrendatario en el uso pacífico de la cosa arrendada durante el tiempo pactado 4-El saneamiento de la cosa arrendada 5-La exigencia de fianza

En contrato de arrendamiento se extingue por las causas generales art 1156 CC o por causas específicas 1565 CC. Las causas específicas son: - Incumplimiento relevante de las obligaciones de una y otra parte. - Expiración del plazo: o Plazo determinado: concluye día prefijado, sin requerimiento o Plazo indeterminado: reglas 1577 CC (rústicos), 1581 CC (urbanos) 1582 CC (muebles) - Pérdida del derecho del arrendador 1571 CC - Pérdida de la cosa arrendada 1568 CC

Respecto a los arrendamientos urbanos se les aplican las diposiciones de la LAU. Esta ley se aplica a: arrendamiento de viviendas y para el arrendamiento de uso distinto de vivienda.

La diferencia está en que al ser vivienda las normas son más estrictas, son imperativas. En los negocios se deja más flexibilidad.

En la LAU tenemos la figura del arrendador y el arrendatario. Se deja libertad de forma para su concreción, se debe pagar una renta periódica y una fianza que es obligatoria para el alquiler de locales y viviendas. El régimen jurídico serán las normas imperativas de la LAU, en defecto de esto será el pacto entre las partes y si no vale nada de lo anterior se acudirá al CC.

La duración será la pactada por las partes y si no se pacta nada será de un año.

El arrendamiento de servicios se ve en el 1542 y ss del CC. Aquí nos encontramos ante un contrato por el que una parte se compromete a realizar una actividad o trabajo durante un tiempo determinado o sin fijación de tiempo, en provecho de otra persona y a cambio de una retribución que este paga.

Existen diversos tipos de contrato de arrendamiento de servicios que se regulan detalladamente en los art 1542 y ss del CC, en la relación con la responsabilidad y obligaciones de las partes.

Bibliografía: Código civil: https://www.boe.es/buscar/pdf/1889/BOE-A-1889-4763-consolidado.pdf Ley de Arrendamientos Urbanos: http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l29-1994.html Manual de Derecho Civil: Derecho De Obligaciones Y Contratos En General: Lecciones De Derecho Civil Encarna Cordero Lobato Ed Tecnos.

Mario Cebollada Rejas