LEFISPedia

¡Esta es una revisión vieja del documento!

---

Aprovechamiento urbanístico

Javier Zubero Quintanilla

APROVECHAMIENTO URBANISTICO CONCEPTO

El aprovechamiento urbanístico puede ser definido como la utilidad que tiene un suelo a los efectos de su edificabilidad. Es por ello un concepto sinónimo al de edificabilidad.

Tanto la legislación urbanística estatal como la legislación urbanística de las Comunidades Autónomas, que tras la STC 61/1997 tienen reconocida la competencia urbanística, emplean indistintamente ambos términos.

El Texto Refundido de la Ley de Urbanismo (TRLU), aprobado por Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, en su art. 37, entiende por aprovechamiento urbanístico la resultante de ponderar la edificabilidad, los usos y la intensidad de los usos que asigne al suelo el planeamiento urbanístico. Precepto legal que integra, también, en dicho aprovechamiento la densidad del uso residencial, expresada en número de viviendas por hectárea. Este aprovechamiento, según dicho artículo, se asigna por el Plan general, que a su vez lo distribuye entre las distintas zonas del suelo urbano consolidado, siendo el planeamiento derivado (planes Parciales y Especiales) los que lo distribuyen entre las diversas zonas de los sectores en suelo urbano no consolidado y urbanizable.

El Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón (TRLUA), aprobado por Decreto Legislativo 1/2014, de 8 de julio, en su art. 124, al regular el aprovechamiento urbanístico, define la edificabilidad como el parámetro que indica la superficie construible máxima en una parcela, unidad de ejecución o sector en los diferentes usos, expresada en metros cuadrados, resultante de aplicar a su superficie los índices de edificabilidad correspondientes.

El mismo art. 124 distingue entre aprovechamiento objetivo y subjetivo. El primero, indica la superficie edificable homogeneizada respecto del uso y tipología característicos, medida en metros cuadrados, que permita el planeamiento sobre un terreno, conforme al uso, tipologías e índice de edificabilidad atribuidos al mismo. El segundo, indica la superficie edificable, medida en metros cuadrados, que expresa el contenido urbanístico lucrativo de un terreno, que su propietario, y en su caso, el municipio podrán incorporar a su patrimonio.

La concreción del derecho al aprovechamiento urbanístico necesita un parámetro determinado, fijado por el planeamiento, que precise la relación de metros cuadrados construibles por metro cuadrado de suelo. Dicho parámetro de referencia es el aprovechamiento medio o el aprovechamiento tipo, de conformidad con la variedad del Derecho urbanístico autonómico.

En el Derecho Urbanístico Aragonés, el parámetro utilizado es el aprovechamiento medio, que se regula en el art. 125 del TRLUA. Se define como un promedio de los aprovechamientos objetivos dados por el planeamiento para un determinado ámbito a fin de posibilitar la ejecución del plan mediante la distribución equitativa entre los propietarios de los aprovechamientos subjetivos y las cargas generadas por el desarrollo urbano, así como, en su caso, la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.

Para el cálculo de dicho promedio en el art. 126 se prescribe que los planes generales fijaran los coeficientes de homogeneización de usos y tipologías edificatorias, ello en atención a sus respectivos valores de repercusión de suelo urbanizado determinados sobre la base de un estudio de mercado. Se considera uso característico el de mayor edificabilidad de los existentes en la unidad de ejecución o sector considerados.

Los arts. 127 y 128, del TRLUA, regulan los aprovechamientos urbanísticos en suelo urbano y en suelo urbanizable, respectivamente.

En el suelo urbano, el art. 127 distingue el aprovechamiento del suelo urbano consolidado y el suelo urbano no consolidado. En el consolidado el aprovechamiento subjetivo del propietario es equivalente al aprovechamiento objetivo dado por el planeamiento. En esta categoría se prevé un supuesto especial de aprovechamiento para terrenos sujetos a operaciones aisladas de rehabilitación y siempre que se conserve la edificación existente y esta no esté fuera de ordenación el aprovechamiento subjetivo del propietario será la edificabilidad existente, aunque sea superior al aprovechamiento objetivo dado por el planeamiento. En el suelo urbano no consolidado el aprovechamiento subjetivo correspondiente al propietario es el resultante de aplicar a la propiedad el 90% del aprovechamiento medio de la unidad de ejecución o, en su caso, del sector. El resto del aprovechamiento (10%) corresponde a la Administración.

Este art. 127, habilita al Plan General para modificar, excepcionalmente y con motivación suficiente, el aprovechamiento subjetivo del suelo urbano no consolidado. Bien, incrementando el aprovechamiento subjetivo de los propietarios hasta poder, incluso, igualarse al aprovechamiento objetivo en ámbitos donde el aprovechamiento objetivo de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior al medio en los restantes del suelo urbano no consolidado. Bien, reduciendo el aprovechamiento subjetivo de los propietarios cuando del aprovechamiento objetivo de las parcelas resultantes de un determinado ámbito, sea sensiblemente superior al medio en los restantes del suelo urbano no consolidado y ello hasta alcanzar un máximo del 20% del aprovechamiento medio de referencia.

En el suelo urbanizable, el art. 128 distingue el aprovechamiento del suelo urbanizable delimitado y del suelo urbanizable no delimitado. En el delimitado el aprovechamiento subjetivo correspondiente al propietario será el resultante de aplicar a la superficie aportada el 90% del aprovechamiento medio del suelo urbanizable delimitado. En el no delimitado, el aprovechamiento subjetivo correspondiente al propietario será el resultante de aplicar a la superficie aportada el 90% del aprovechamiento medio del sector. Como en el suelo urbano no consolidado en el urbanizable, el resto de aprovechamiento objetivo no patrimonializable por los propietarios (el 10%) corresponde a la administración.

Al igual que en el suelo urbano no consolidado, en el suelo urbanizable, el nº 3 del art. 128 habilita al Plan General, para que de forma excepcional y suficientemente motivada, reduzca el aprovechamiento subjetivo de los propietarios hasta un máximo del 80% del aprovechamiento medio de referencia en aquellos sectores en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente superior al medio en las restantes del suelo urbanizable, correspondiendo al municipio la diferencia que podrá alcanzar hasta el 20% de dicho aprovechamiento medio. En todo caso, se prescribe que, el porcentaje de aprovechamiento que corresponde al municipio (10% del aprovechamiento medio correspondiente) no podrá, en ningún caso, reducirse.