Herramientas de usuario

Herramientas del sitio


es:mercado_inmobiliario

Autor: MIGUEL SANCHEZ SANJUAN

MERCADO INMOBILIARIO

Definición

Se define como el conjunto de operaciones (compra-venta y arrendamientos)que se realizan en un área determinada así como sus evoluciones y predicciones.Debe englobar al menos un análisis de la Oferta (precios, tamaño y calidad de la misma), de la Demanda (calidad y nivel de acceso), de Expectativas futuras (relación oferta/demanda, revalorización, etc.).

También puede definirse como el conjunto de compradores y vendedores ce activos inmobiliarios.

Clasificación de activos inmobiliarios

1) Oficinas: Se trata típicamente del activo inmobiliario por excelencia. Las oficinas son el activo de mayor representación en las carteras inmobiliarias y se estima que en el conjunto de Europa representan el 40% del total del mercado de inversión.

2) Centros comerciales: Se trata de activos con un valor capital muy elevado. Este segmento se engloba dentro de un sector más amplio, el comercial, que incluye tiendas a pie de calle, parques comerciales,naves comerciales. Su peso en las carteras inmobiliarias presenta una evolución en alza y se trata además del activo más difícil de mantener en cartera debido a la necesidad de una gestión muy especializada.

3) Naves industriales: La rentabilidad directa de esta tipología de activos es de las más altas. La revalorización, sin embargo,suele ser más baja y viene dada por el crecimiento de rentas en zonas de nuevo desarrollo por la aparición de nuevas infraestructuras.

4) Hoteles: Es una clase de activo poco reconocida por su especialidad y falta de trayectoria. Existen diferentes clases de hoteles como urbanos, turísticos, de negocios o de bajo precio, que requieren operadores especializados y están afectados por diferentes variables macroeconómicas y operativos. Los inversores en hoteles suelen contratar un operador que explota el hotel y el alquiler suele ser un porcentaje del resultado de explotación.

5) Residencial: La vivienda presenta una característica que la diferencia del resto de inmuebles, y es que además de tratarse de un bien de inversión ha sido considerada mayoritariamente de un bien de consumo. Se trata de una inversión de bajo riesgo con una rentabilidad directa muy baja y un componente de revalorización elevado y difícil de pronosticar.

Legislación

No se encuentra una regulación específica o legal del mercado inmobiliario, pero podemos recoger varias referencias a inmuebles, contratos y arrendamientos de inmuebles en el Derecho Civil, regulados en el Código Civil y en las respectivas leyes sobre arrendamientos rústicos y urbanos y de propiedad horizontal como son: Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, Ley 49/2003, de 26 de noviembre, de arrendamientos rústicos y Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal.

También podemos encontrar otra regulación relativa al mercado inmobiliario en la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario, y dentro de esta Ley, la Sección II relativa a las operaciones activas y la Sección III relativa a las operaciones pasivas.

También encontramos referencia a la regulación del mercado inmobiliario en el Derecho Administrativo como el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario o la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

Así podemos recoger varios ejemplos de artículos de algunas de estas leyes que regulan de alguna manera ciertos aspectos del mercado inmobiliario:

En el Código civil podemos encontrar algunos ejemplos relativos a contratos como son:

Artículo 1254: El contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio.

En la ley de arrendamientos rústicos y urbanos encontramos:

Artículo 1:

Arrendamiento rústico:

1. Se considerarán arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal a cambio de un precio o renta.

2. Estos contratos se rigen por lo expresamente acordado por las partes, siempre que no se oponga a esta Ley. Supletoriamente, regirá el Código Civil y, en su defecto, los usos y costumbres que sean aplicables.

3. Tendrán también la misma consideración los arrendamientos de explotaciones agrícolas, ganaderas o forestales, a los que se aplicarán las disposiciones de esta Ley que sean compatibles con su naturaleza y siempre en defecto de lo que las partes hayan expresamente acordado.

Artículo 1. Ambito de aplicación

La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

Arrendamientos Urbanos:

Artículo 2. Arrendamiento de vivienda

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel arrendamiento que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

Enlaces externos

Bibliografía

Mercado inmobiliario: Una guía práctica. Inversión, financiación, fiscalidad y aspectos legales, de Prosper Lamothe fernández, Francisco J. López Lubián. Ediciones Deusto. 2009.

/home/lefisadmin/public_html/lefispedia/data/pages/es/mercado_inmobiliario.txt · Última modificación: 2017/03/21 11:18 (editor externo)