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Isabel Marcén Nasarre

====== Copropiedad

La relación jurídica de copropiedad no es sino una especie dentro de la relación jurídica de propiedad en la que su elemento personal no es una sola persona sino varias, de modo que la cosa objeto pertenece a todos los copropietarios.
La copropiedad supone la indivisión real de la cosa objeto de la relación jurídica: la cosa pertenece pro indiviso a varios sujetos. Existen partes conceptuales o “cuotas ideales” de la cosa, tantas cuantos sean los condueños o copropietarios.
La copropiedad no supone que cada sujeto es propietario de una sola porción, sino que todos y cada uno de ellos son propietarios de la totalidad del bien. Pueden ser objeto de copropiedad tanto los bienes inmuebles como los muebles, siendo más frecuente en inmuebles.

Derechos y obligaciones de los copropietarios en relación con la totalidad del bien

-Uso y disfrute de las cosas comunes: Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.
No obstante, cualquier provecho (económico) que puedan obtener del bien, debe ser reembolsado a los demás copropietarios. Asimismo, los frutos que se obtengan del bien están bajo un régimen de copropiedad. Sin perjuicio de esto, se admite acuerdo sobre el uso o el disfrute en virtud de la autonomía privada de los copropietarios.

-Contribución en los beneficios y en las cargas: El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes en la comunidad.

-Contribución a los gastos: Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio. Se trata de gastos necesarios para la conservación de la cosa común, no de gastos de lujo.

-Alteraciones en la cosa común: Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

-Administración y disposición de la cosa común: Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes. No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Hay que distinguir los actos de administración (arrendamiento) que exigen que se adopten por mayoría de intereses (no de propietarios), de los actos de disposición (compraventa, hipoteca, etc), en cuyo caso se exige unanimidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.

-Reivindicación: Los copropietarios pueden individualmente ejercer la acción reivindicatoria para hacer valer su derecho de propiedad. Asimismo, pueden promover acciones posesorias, desahucios e interdictos. No se requiere por tanto la intervención de los demás copropietarios para que uno de ellos ejerza alguna de estas acciones.

Derechos de cada propietario sobre su parte alícuota:

-Disposición: Cada copropietario tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad, y por el derecho de retracto de éstos.

-Derecho de retracto: Es el derecho que tienen los copropietarios a subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago en el caso de enajenarse la cuota a un extraño. Esto supone que los copropietarios, antes de disponer de sus cuotas, deben ofrecérselas a los demás copropietarios. Este es un derecho irrenunciable y no cabe acuerdo en contrario.

Extinción de la copropiedad

La copropiedad se extingue, bien por desaparición del objeto sobre el que recae, bien por consolidación de la propiedad en un solo titular, o bien por división de la cosa común, normalmente mediante el ejercicio de la acción de división.

-División de la cosa común: Cada copropietario o condueño puede exigir su cuota en cualquier momento mediante la acción de división de la cosa común, y, en todo caso, disponer de ella. Mediante este mecanismo se extingue la copropiedad y se determina la parte material que corresponde a cada copropietario según su cuota. El derecho de cada copropietario a realizar la partición es imprescriptible, pero sí puede tener algunas limitaciones. Así, pueden existir pactos de indivisión por un tiempo determinado, que no podrá exceder de 10 años; o bien puede suceder que la cosa sea indivisible funcionalmente.

La división material de la cosa común podrán hacerla los copropietarios bastando el acuerdo unánime sobre la composición de lotes y la conformidad de cada copropietario con la parte que le toca, o bien podrá practicarse judicialmente, siguiendo los trámites del juicio declarativo que corresponda, según su cuantía.
Si no se pudiese dividir materialmente el bien bajo copropiedad por ser éste indivisible, existen varias soluciones:
- Convenir en la adjudicación de todo el bien a un solo copropietario, abonándole éste en metálico al resto de comuneros su parte.
- Si no es posible la adjudicación, se acuerda la venta del bien y la consecuente división del precio obtenido.
- Si no se llega a un acuerdo sobre la venta, se realiza una subasta pública., teniendo los copropietarios un derecho de preferencia.

Bibliografía:
-Curso de Derecho Civil (III), Derechos Reales de Pedro de Pablo Contreras, Carlos Martínez de Aguirre, y Miguel Ángel Pérez Alvarez. Ed: Colex, 2º edición 2008.
http://derecho.isipedia.com/tercero/derecho-civil-iii/09-la-copropiedad
http://facultad.zzl.org/areas/civil/copropiedad.html
http://www.monografias.com

/home/lefisadmin/public_html/lefispedia/data/pages/es/copropiedad.txt · Última modificación: 2017/03/21 11:17 (editor externo)