El término multipropiedad se venía utilizando para describir un fenómeno jurídico que había surgido en el ámbito turístico, en lo que se conoce como mercado del ocio. Si bien, como resultado de las exigencias de transparencia impuestas por el derecho de consumo, ha sido prohibido y desterrado por conceptos como aprovechamiento por turnos o “time sharing”, Así, se pretende evitar que las implicaciones etimológicas del término multipropiedad puedan llevar a confusión sobre la verdadera naturaleza jurídica de esta figura, asimilándola erróneamente con un derecho de propiedad.
Más allá de su discutida naturaleza jurídica que admite diversas configuraciones, la relevancia de esta figura se encuentra en la necesaria respuesta jurídica para proteger a los consumidores ante agresivas políticas de marketing empleadas en la comercialización de estos productos de ocio. Hoy en día es un fenómeno global con especial relevancia en aquellos países como España que resultan referentes turísticos a nivel mundial.
Por todo ello, tras una breve aproximación al concepto y su polémica naturaleza jurídica, analizaremos la situación regulatoria en el ámbito comunitario con especial mención al caso español, prestando una especial atención a los mecanismos jurídicos de protección de los consumidores, finalidad última de la regulación.
El fenómeno de la multipropiedad comprende una pluralidad de relaciones jurídicas de diversa tipología difícilmente subsumibles en una única conceptualización. No obstante, partiendo de la esencia de esta figura como mecanismo de utilización turística del ocio en período vacacional podemos aproximarnos a una serie de rasgos característicos comunes:
La finalidad de este tipo de operaciones consiste en atribuir al contratante, un derecho a alojarse (íntimamente relacionado con la idea de pernoctar) en un establecimiento localizado en un enclave turístico.
Los establecimientos objeto del contrato podrán ser uno o varios; también podrán tener naturaleza inmueble o mueble que pueda tener la consideración de alojamiento (por ejemplo, caravanas o embarcaciones).
El alojamiento puede ir acompañado de otros servicios complementarios (por ejemplo, uso de infraestructuras del complejo turístico como piscinas o instalaciones deportivas).
No puede entenderse como una forma de inversión o especulación. En todo caso, los bienes sobre los que recae el derecho estarán destinados a uso turístico.
El alojamiento se atribuye a cambio de un precio fijado contractualmente. Pueden no formar parte del precio los gastos derivados del mantenimiento o uso de servicios complementarios.
El derecho a alojarse comprenderá un periodo anual determinado contractualmente.
Su duración se delimitara contractualmente pero en todo caso será de más de un año.
La naturaleza jurídica de esta figura es cuestión muy discutida doctrinalmente. Partiendo de su carácter atípico, se defiende su configuración jurídica como:
*Derecho real limitativo: un derecho de uso distinto de la nuda propiedad que corresponde al propietario del establecimiento. Diferenciable también del usufructo por su diferente causa y el carácter personal e intransferible mortis causa de éste, frente a la transmisibilidad de los derechos de aprovechamiento por turno.
*Derecho personal de contenido obligacional: entendido como un derecho de prestación de servicios o un arrendamiento por temporadas.
Cuando en los años 80, estos fenómenos comenzaron a proliferar en Europa sólo tres Estados miembros (Portugal, Grecia y Francia) tenían regulaciones en vigor, que en cualquier caso resultaban incompletas. Así, se empezaron a dar situaciones de fraude y lesión de derechos de los consumidores, consecuencia del abuso de las prácticas agresivas en la comercialización, la utilización de publicidad engañosa y la impotencia de las autoridades públicas para controlar a las grandes empresas promotoras con sede en los paraísos fiscales. Todo ello unido a la naturaleza transnacional del fenómeno, llevo a las autoridades comunitarias a legislar, centrándose en la protección de los consumidores con la finalidad restablecer el equilibrio contractual de estas operaciones y dando libertad a los Estados miembros para la determinación de la concreta configuración jurídica.
Así surgió la Directiva 94/47/CE del Parlamento y del Consejo, de 26 de octubre, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido que fue objeto de trasposición por el Estado español mediante la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, de derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias.
La superación de la regulación por nuevas figuras que escapaban de la concreta tipificación, condujo a la elaboración de la Directiva 2008/122/CE del Parlamento y del Consejo, de 14 de enero de 2009 relativa a la protección de los consumidores con respecto a determinados aspectos del aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, los productos vacacionales de larga duración, la reventa y el intercambio, que derogó la anterior.
La trasposición en España de esta última Directiva se ha realizado a través del Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio.
Tomaremos de partida la regulación prevista en la Directiva 2008/122/CE(ver referencias legislativas).
Debe suministrarse al consumidor en soporte duradero “con suficiente antelación” y “ser precisa y suficiente, de forma clara y comprensible” (podrá elegir la lengua dentro de las oficiales de la C.E.).
Es obligatoria la entrega de un formulario normalizado (con el contenido prefijado según la tipología de contrato en los Anexos I, II, II y IV) que formará parte del posterior Contrato.
Se exige la formalización por escrito, la entrega de una copia del mismo al consumidor y se determina su contenido mínimo.
El consumidor podrá desistir unilateralmente, sin alegar causa alguna, en el plazo de catorce días naturales desde la recepción del contrato y podrá hacerlo mediante el formulario normalizado de desistimiento (anexo V) que se adjunta al contrato.
Se prohíbe la exigencia de cualquier pago o constitución de garantías con antelación al plazo de desistimiento. Estableciéndose como sanción la devolución por el promotor del duplo de la cantidad recibida.
El desistimiento del contrato de aprovechamiento por turno conllevará, a su vez, la resolución de todos los contratos que tengan la consideración de accesorios al mismo (contrato de intercambio, de servicios adicionales como el alquiler de vehículos). También aquellos contratos de “crédito vinculado” celebrados con el propio vendedor o a través de su intermediación (se excluyen los préstamos celebrados entre el comprador y un tercero ajeno a la operación).
Bibliográficas
Legislativas
Enlaces externos
11 de abril de 2012
Verónica Pérez Uriel